Kanunda sayılan kiracının taşınmazdan tahliye sebeplerinden biri yeni malikin gereksinimidir. Ancak buradan da açıkça anlaşıldığı üzere yeni malikin gereksinimi zorunlu olup taşınmazın satılması başlı başına tahliye sebebi değildir. Son dönemde özellikle kira bedeli konusunda uyuşmazlıkların artması nedeniyle ev sahiplerinin danışıklı olarak evlerini sattıkları, bu yolla kiracıları tahliye etmeye çalıştığı görülmektedir. Bunun sebeplerinden biri de taşınmazı satın alan kişinin kiracıyı yalnızca bu gerekçeyle çıkarabileceği şeklindeki yanlış bilgiden de kaynaklanmaktadır. 

TAŞINMAZI SATIN ALAN KİŞİNİNİN KİRACIYI ÇIKARABİLMESİNİN ŞARTLARI NELERDİR ?

Taşınmazı satın alan kişinin taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalıdır

Yalnızca konutlar için değil işyerleri için de taşınmazı satın alan kişinin gereksinimi kiracının tahliye sebebidir. Ancak satın alan kişinin kendisi, eşi, altsoyu veya kanun gereği bakmak zorunda olduğu kişilerin gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalıdır.  Altsoydan anlaşılması gereken yalnızca çocuklar olmayıp kişinin torunları ya da torunlarının çocukları da alt soy kavramına dahildir. Aynı şekilde evlatlık da altsoy kavramına dahildir. Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişilere kardeşi sayabiliriz.  

Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi gerekir

Taşınmazı satın alan kişi satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bu durumu bildirmesi gerekir. Her ne kadar yazılı bildirim olarak noter aracılığıyla ihtar göndermek zorunlu olmasa da ispat kolaylığı açısından bu yolla bildirim yapmak daha sağlıklıdır. Satın alan kişinin bir aylık süre içerisinde kiracıya yazılı bildirim yapması gerekli olup yazılı bildirim yapılmazsa ya da bir aylık süre geçtikten sonra yazılı bildirim yapılırsa yeni malik bu sebebe dayanarak kiracıyı tahliye edemez.  

Yeni malik kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı dava ile sona erdirebilir

Taşınmazı satın alan yeni malik yazılı bildirim şartını yerine getirdiği taktirde altı ay sonra açacağı dava ile kiracının tahliyesini talep edebilir. Altı aylık süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihten itibaren değil yeni malikin taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren başlar. Altı aylık süre dolmadan dava açılırsa davanın reddine karar verilir. Ancak altı aylık süre dolduktan sonra tekrar dava açılmasının önünde engel bulunmamaktadır. 

Yeni malik dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kira sözleşmesini sona erdirebilir

Taşınmazı satın alan ya da başka şekilde edinen yeni malik dilerse yukarıdaki belirttiğimiz şekilde yani bir ay içinde yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra tahliye davası açabilir dilerse de bunun yerine kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de tahliye davası açabilir. 

Taşınmazın yeni maliki, önceki malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin tarafı olacağından sözleşme aynı koşullarda devam eder. Örneğin kiracıyla ev sahibi arasında 01.01.2022 tarihinde 1 yıllık sözleşme yapıldığını düşünelim. 05.05.2022 tarihinde taşınmazı satın alan kişi dilerse 01.01.2023 tarihinden itibaren bir aylık süre içinde açacağı dava ile de kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durumda bildirim ya da ihtar şartı bulunmamaktadır. Yani yeni malik kiracıya yazılı bildirim yapmasa da kira süresinin sonra erdiği tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için ihtiyacı gerçek ve samimi olması gerekir. Süreklilik arz etmeyen geçici ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz. Aynı şekilde henüz doğmayan, gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç nedeniyle de bu dava açılamaz.

Taşınmazın danışıklı olarak yalnızca kiracıyı tahliye edebilmek için başkasına devredilmesi durumunda da gerçek ve samimi bir ihtiyaçtan söz edilemeyeceği için bu durum ispatlandığı taktirde açılan dava da reddedilir.

Yalnızca satış değil farklı yollarla da taşınmaz edinilmiş olabilir

Kanun maddesinde kiralananı sonradan edinen kişi denildiği için ev ya da iş yerinin yalnızca satış değil farklı yollarla da edinilmesi mümkündür. Yeni malik ev ya da iş yerini miras, bağışlama, mahkeme kararı yoluyla da kazanmış olabilir. Ancak uygulamada sıklıkla rastlanan durum ise taşınmazın satış yoluyla kazanması ve yeni malikin bu yolla kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesidir. Yeni malik bu durumda da kira sözleşmesinin tarafı haline geleceğinden edinmenin satış, miras, bağışlama ya da farklı bir yolla olması arasında fark bulunmamaktadır.

TAŞINMAZ TAHLİYE EDİLİRSE 3 YIL GEÇMEDİKÇE BAŞKASINA KİRAYA VERİLEMEZ

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle dava açarak kiracıyı tahliye ettiği taktirde kiralananı 3 yıl geçmedikçe başkasına kiraya veremez.

Buna uymayan yeni malik taşınmazı 3 yıl geçmeden başkasına kiraya verirse bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek durumunda kalır. Tazminat bedeli kiracının ödediği son kira bedeli üzerinde hesaplanır.

Buna ilişkin ayrıntılı bilgi almak istiyorsanız linke tıklayarak Yeniden Kiralama Yasağı başlıklı bir önceki yazımızı okuyabilirsiniz.